Кредиты и депозиты.

Любые риски можно свести до минимума. Кто-то считает ипотеку благом, а кто-то — кабалой на очень длительный срок, за который придется выплатить банкирам две-три стоимости своей квартиры. Вместе с нашим экспертом мы разобрали основные страхи тех, кто хочет решить свой жилищный вопрос, но боится использовать для этого ипотечный кредит. И даем советы, как эти страхи можно сделать незначительными. Ведь как говорят экономисты: не надо бояться риска — надо сделать его управляемым. Тем более что ипотека — хороший повод рассчитать свои возможности.
Страх № 1: ипотека — это дорого.
Цены на недвижимость у нас довольно высокие. Это медицинский факт. Но с этим ничего не поделаешь. В итоге каждый из нас может сделать свой личный выбор: либо жить на съемной квартире, либо ввязаться в ипотеку. Мы много раз делали подобные расчеты. Если у вас есть хотя бы 30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, то ежемесячный платеж по кредиту у вас будет примерно равен тому, что вы отдаете за аренду. При этом ипотечные выплаты у вас будут одинаковыми все эти годы, а вот арендная плата будет расти с каждым годом. Так что выбирая, какому «чужому дяде» платить за квартиру, банку получается выгоднее, чем арендодателю.
Страх № 2: слишком большой срок.
Часто слышишь такой довод: мол, пока расплатишься за ипотечную однушку в спальном районе — вот уж и на пенсию пора. Действительно, ипотека — это долгосрочный кредит. Я бы не советовала брать его более чем на 15 лет — это оптимальный срок. Это можно легко выяснить, проведя простейшие манипуляции на кредитном калькуляторе. Если брать кредит на бОльший срок (20 или 25 лет), то платеж снижается незначительно. Так что нет смысла брать ипотеку на максимальный срок. При этом никто не заставляет вас платить четко по графику, не опережая его. Наоборот, вы всегда можете сделать досрочное погашение и тем самым снизить срок выплаты кредита. Тем более что это очень даже выгодно, особенно в первые годы, когда основную долю в платежах занимают проценты банку. По практике, тяжело будет в первые год-два, когда заемщик привыкает к дополнительным расходам. Плюс ко всему, инфляция в нашей стране довольно высокая, доходы россиян продолжают расти. И со временем платеж (он, как правило, фиксированный на весь срок выплаты) будет занимать все меньшую долю в расходах семьи.
Страх № 3: ползарплаты отдавать банку.
Часто приводят пример каких-нибудь своих знакомых. Мол, все ипотечники перебиваются с воды на хлеб, вкус к жизни потеряли из-за этого кредита. Конечно, такое вполне может случиться, если ежемесячный платеж составит 40 — 50% от вашей зарплаты. Это очень серьезная нагрузка на семейный бюджет. Но это в корне неправильная стратегия. В любом случае не надо слишком сильно закредитовываться. Лучше сделать платежи более комфортными — не более 30% от ваших доходов. На первых порах лучше перестраховаться. К примеру, внести более высокий первоначальный взнос, купить квартиру меньшего размера или в более отдаленном районе.
Страх № 4: квартира выйдет «золотая».
Многие не берут кредит, только потому что их «душит жаба». Главный довод — если взять ипотеку, то придется заплатить две-три стоимости квартиры. Если взглянуть на расчет в кредитном договоре, то в некоторых случаях это действительно так. Но стоит ли этого бояться? Квартиры постоянно дорожают со скоростью инфляции, а часто даже быстрее. Поэтому через 10 — 15 лет стоимость квартиры, скорее всего, составит именно ту самую сумму, которую вы за нее и заплатили. А в большинстве случаев — даже больше. И опять же — никто не мешает вам гасить кредит досрочно, тогда итоговая переплата будет меньше.
Страх № 5: купить по завышенной стоимости.
Многие покупатели пытаются угадать наиболее удобный момент для приобретения жилья. Всем хочется купить тогда, когда цены на квартиры будут на минимуме. Но обычно это происходит только в том случае, когда в экономике возникает кризис. В этот момент цены опускаются (в разных регионах по-разному). Но проблема в том, что тогда ипотечные ставки, как правило, повышаются. Банки начинают вести более осторожную политику.  Давать деньги в долг заемщикам становится более рискованным занятием. Ведь их могут уволить либо сократить зарплаты. Ловить такие скачки на рынке недвижимости довольно сложно, особенно если вы не работаете в этой сфере. Тем более если квартирный вопрос у вас стоит ребром, то лучше решать его, а не ждать, когда цены упадут. Это может продолжаться слишком долго.
Страх № 6: не смогу выплатить кредит.
В основном этот страх возникает из-за длительного периода выплат. В жизни может всякое случиться. Но этот риск довольно просто снизить. Необходимо создать себе резервный фонд. Желательно, чтобы в кубышке лежало 6 ваших месячных расходов. Тогда в случае каких-либо финансовых форс-мажоров вы сможете спокойно переждать кризисное время, подыскать новую работу, найти дополнительные источники доходов или решить проблему другим способом. Например, в крайнем случае продать квартиру.
Страх № 7: банк может отобрать квартиру.
Это произойдет лишь в том случае, если вы грубо нарушите условия договора. Либо если стоимость недвижимости резко упадет. Поскольку ваша квартира для банка — это залог. Если он начинает стоить меньше выданной вам суммы, то банк может попросить вас внести дополнительный платеж. Как от этого обезопаситься? Во-первых, лучше внести более весомый первоначальный платеж. Вряд ли квартира упадет более чем на 30 — 40%. Во-вторых, если у вас возникли финансовые проблемы, не надо скрываться от банка. Есть случаи, когда заемщик не платит по долгам 2 — 3 года, а потом вдруг объявился и стал качать права, почему банк отбирает у него недвижимость. Как правило, банкиры достаточно лояльны к тем, кто приходит к ним заранее — до того, как появится просрочка по выплатам. Потому что работа банка в том, чтобы выдавать кредиты, а не квартиры продавать. И в данном случае лучше не портить себе кредитную историю. В противном случае вы можете попасть в категорию «рискованный заемщик» и кредит вам в будущем либо вообще не дадут, либо дадут под более высокий процент.
Страх № 8: квартиру из-под ипотеки не продашь.
Так считают многие. Вроде как взял ипотеку и она на тебе как дамоклов меч висит до тех пор, пока последний рубль банку не вернешь. Это не так. Продажа квартиры из-под ипотеки — это вполне нормальная сделка. И если вы не можете платить по счетам, то вы можете просто избавиться от этой собственности. Причем, в большинстве случаев часть денег у вас еще и останется. Либо сдать квартиру в аренду и переехать в более дешевое жилье или к родственникам. Вариантов решения проблемы может быть множество. Конечно, некоторым настолько принципиально жить в своей собственной квартире, что они даже не рассматривают для себя такой вариант. Но упираться до последнего может очень дорого обойтись. К примеру, если делать реструктуризацию, то переплата серьезно увеличится. Ведь  в этом случае кредит размазывается на более длинный срок.
Страх № 9: хочу все и сразу.
Точнее это не страх, а желание. Но оно препятствует решению жилищного вопроса. Мол, денег хватает только на однушку, но я хочу жить в трешке, чтобы потом, когда семья и дети появятся, никуда не переезжать. Но это слишком рискованный путь. Ведь тогда придется влезать в слишком большие долги. Чтобы снизить риски, лучше действовать поэтапно. К примеру, для начала взять что-нибудь подешевле. Если речь идет о столице, то можно сначала купить однушку в Подмосковье. Это будет своеобразный входной билет на рынок. Сдать ее, выплатить ипотеку, затем продать квартиру и с хорошим первоначальным взносом покупать недвижимость уже в Москве. В этом случае не придется кусать локти, если вдруг стоимость квадратных метров резко вырастет, пока вы копили на более комфортную квартиру. Цены обычно либо растут, либо падают. И это касается практически любых квартир. Отличается лишь динамика в разных секторах и в разных регионах. Другими словами, накапливать на квартиру лучше в квадратных метрах. Тем более что сейчас рынок в России растущий. Если в Европе люди инвестируют в облигации или в пенсионные фонды, то у нас менталитет другой — самым надежным средством сбережения средств считает недвижимость. Доля инвестиционных сделок на рынке растет. Более того, рынок столичной недвижимости в любой стране наиболее стабильный. Потому что в мегаполисах всегда будут работать люди. В регионах рынок более подвержен изменениям.
Страх № 10: боюсь любых кредитов.
Как правило, здесь просто страх незнания. Человек не в курсе, как работают банки и предпочитает пользоваться старыми проверенными способами. Мол, лучше всю сумму самостоятельно накоплю. Хотя гораздо легче посоветоваться со знакомыми, которые разбираются в банковских продуктах, пользовались ипотекой. И принять более взвешенное решение. Конечно, если человек в течение трех лет может накопить себе на квартиру, то, наверное, ему нет смысла брать ипотеку. Значит, доходы и финансовая дисциплина хорошие. А вот если срок больше, например 5 — 10 лет, то есть опасность так и не догнать уходящий поезд. Цены на квартиры постоянно растут. И лучше, скопив хороший первоначальный взнос, взять оставшуюся сумму в ипотеку. Либо действовать поэтапно, как это было описано выше. В любом случае, выгоднее не поддаваться своим страхам, а подойти к вопросу рационально: то есть довести риски до минимума, но все же решить свой квартирный вопрос с максимальной выгодой для себя.